Im Volksmund werden Hypotheken und Grundschulden inhaltsgleich verwendet, obwohl es sich hierbei um rechtlich unterschiedliche Darlehensformen handelt. Bei der Hypothek handelt es sich um eine Forderung, die mit fortschreitender Tilgung erlischt, während die Grundschulden in ursprünglicher Höhe bestehen bleiben und lediglich Rückgewährsansprüche entstehen, die abgetreten und gepfändet werden können. Insbesondere die letzte Möglichkeit hat in den letzten Jahren für viel Aufregung gesorgt, weil nach Kreditverkäufen, der neue Gläubiger die volle Grundschuldsumme gefordert hat, obwohl bereits erhebliche Teile der Darlehen getilgt waren. Diese Klärung erscheint notwendig, denn wenn von Hypothekenzinsen gesprochen wird, sind meistens die Zinsen für Grundschulddarlehen gemeint.
Wovon hängt die Höhe dieser Zinsen ab?
a) von der Zinsbindungsdauer
Meistens ist es so, dass die kreditgebende Bank einen Zins fordert, der umso höher ist, je länger die Zinsen festgeschrieben werden. Infolgedessen ist die anfängliche Rate umso höher, je länger der Zins festgeschrieben ist. Ob man lieber eine längere Zinsbindung oder eine kürzere Zinsbindung wählt, sollte man anhand einer entsprechenden Risikoabwägung treffen. Dies geht dann wie folgt. Der langjährige Durchschnittszins für Grundschulddarlehen liegt aktuell bei 8 Prozent jährlich. Man rechnet aus, wie hoch die Restschuld voraussichtlich sein wird, wenn die Zinsbindung ausläuft. Diese Restschuld ist dann das weitere Darlehen, für die dann – rechnerisch – der Durchschnittszins angesetzt wird. Zeigt sich dann, dass sich die daraus ergebende Rate voraussichtlich kaum höher sein wird, ist das Risiko vertretbar. Würde sich die Rate aber verdoppeln, wäre es wohl vorteilhafter, die längerfristige Zinsbindung zu wählen. Personen, die es sich leisten können, wählen eine andere Strategie: Sie wählen die kürzere Zinsbindung in Verbindung mit der Rate, die bei einer höheren Zinsbindung zu bezahlen wäre. Damit sparen Sie einerseits Zinsen ein und tilgen schneller. Das Restdarlehen ist dann bei Ablauf der Zinsbindung entsprechend niedriger und damit sinkt auch das Risiko der Erhöhung der Raten.
b) vom Beleihungsauslauf
Die Darlehenszinsen sind umso höher, je höher der Beleihungsauslauf ist. Die Kreditgeber ermitteln einen Beleihungswert des zu finanzierenden Objektes. Darlehen, die im Bereich von 50 Prozent des Objektwertes gesichert werden können, haben niedrigere Zinsen als Darlehen, die nur im darüber hinausgehenden Bereich gesichert werden können.
c) der Tilgungshöhe
Je höher die Tilgung ist, desto schneller schwindet das Risiko für die Bank. Deswegen sind die in die Zinsen einkalkulierten Risikozuschläge entsprechend geringer.